27.11.2025

Evaluarea despăgubirilor pentru imobile preluate abuziv - modificări legislative recente

Modalitatea de evaluare a despăgubirilor pentru imobile preluate abuziv are o consacrare legală care a suferit numeroase modificări de-a lungul anilor, ceea ce denotă că, deși procesul de restituire a cunoscut progrese semnificative, mecanismul reparator este încă susceptibil de îmbunătățire, întrucât persistă probleme legate de eficiența acestuia.

Astfel, în temeiul art. 21 alin. (6) din legea nr. 165/2013 în versiunea sa inițială, valoarea imobilului în considerarea căreia urmau să fie acordate despăgubiri trebuia stabilită prin aplicarea grilei notariale valabile în anul 2013 (respectiv anul intrării în vigoare a legii nr. 165/2013). Dacă amplasamentul sau specificaţiile tehnice ale imobilului nu puteau fi stabilite cu certitudine pe baza documentelor prezentate în dosarul de despăgubire, evaluarea lua în considerare valorile minime stabilite în grila notarială pentru zona respectivă şi pentru tipul de construcție similar; dacă suprafața totală a imobilului nu putea fi stabilită cu certitudine, evaluarea lua în considerare valorile minime menționate, aplicate pentru o suprafaţă de 21 mp.

Prin Decizia nr. 618 din 4 noiembrie 2014[1], Curtea Constituțională a constatat că utilizarea grilelor notariale din anul 2013 ca instrument de evaluare în cadrul mecanismului de despăgubire instituit de legiuitor reprezintă o soluție conformă cu recomandările formulate de Curtea de la Strasbourg în hotărârea-pilot Maria Atanasiu și alții c. României. Curtea Constituțională a subliniat că legiuitorul dispune de o marjă largă de apreciere în stabilirea criteriilor aplicabile pentru calcularea și acordarea despăgubirilor, având obligația de a asigura un echilibru just și proporțional între interesul public, pe de o parte,  și drepturile individuale ale persoanelor vizate de procesul de restituire, pe de altă parte.

Începând cu data de 29 mai 2017, evaluarea despăgubirilor trebuia efectuată având în vedere amplasamentul şi caracteristicile tehnice ale imobilului (inclusiv categoria de folosinţă a terenului şi tipul construcţiei), relevante la data preluării abuzive.

Întrucât procesul de despăgubire a fost prelungit, dispoziţiile art. 21 alin. (6) din Legea nr.  165/2013 au fost modificate de mai multe ori în anul 2020, în principal cu scopul de a stabili o legătură între evaluarea cuantumului despăgubirilor şi o perioadă cât mai apropiată posibil de momentul emiterii deciziei. Aceste modificări, în formele lor succesive, au făcut obiectul atât al unei examinări prealabile, cât şi al unei examinări ulterioare din partea Curţii Constituţionale la 7 octombrie 2020[2], respectiv 18 martie 2021[3]. Ultima decizie a Curții, prin care s-a constatat că prevederile modificate ale Legii nr. 163/2015 sunt neconstituţionale, a condus la o situaţie problematică gravă în plata despăgubirilor, amânată pentru câteva luni, până când Guvernul României a adoptat la 9 iulie 2021 o nouă modificare a articolului 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013. Potrivit acestei noi versiuni a articolului menționat, despăgubirile se calculează prin aplicarea grilei notariale valabile pentru anul precedent emiterii deciziei de către Comisia Naţională pentru Compensarea Imobilelor (C.N.C.I.), în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului şi a categoriei de folosinţă la data preluării acestuia.

Prin hotărârea pronunțată în cauza Văleanu și alții c. României[4], Curtea de la Strasbourg a stabilit că mecanismul de restituire, așa cum a fost aplicat de autoritățile naționale române, este ineficient și inconsecvent. Curtea a constatat o încălcare a articolului 1 din Protocolul nr. 1 la Convenție, a decis că România trebuie să plătească reclamanților sumele stabilite în hotărârea sa, conform grilelor stabilite pentru anul în care a fost dată hotărârea, cu titlu de prejudiciu material și a statuat că, fără a pune sub semnul întrebării marja largă de apreciere a statului în alegerea măsurilor generale care trebuie luate pentru a pune capăt unei încălcări, evaluarea proprietăților ar trebui să se bazeze pe cele mai recente grile notariale disponibile, acordând prioritate stării actuale a proprietăților în cauză.

Ca urmare a  pronunțării de către Curtea de la Strasbourg a Hotărârii Văleanu și alții c. României, Curtea Constituțională a pronunțat Decizia nr. 43/2025[5], prin care a constatat că sintagma "în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului și a categoriei de folosință la data preluării acestuia” cuprinsă în dispozițiile art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013 este neconstituțională. În motivarea deciziei, Curtea Constituțională reține că Parlamentul va trebui să realizeze o corecție și să identifice o soluție legislativă adecvată în ceea ce privește criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirilor, în lumina considerentelor din Hotărârea Văleanu și alții c. României.

Ca urmare a pronunțării de către Curtea Constituțională a Deciziei nr. 43/2025, Guvernul a emis O.U.G. nr. 38/2025[6], care a adus o serie de modificări și completări Legii nr. 165/2013. Între aceste modificări, se cuvine menționat că art. 21 alin. (6) din legea nr. 165/2013 are o nouă formulare, potrivit căreia evaluarea imobilelor se exprimă prin puncte și se face prin aplicarea grilei notariale valabile pentru anul precedent emiterii deciziei de către C.N.C.I. prin raportare la zona și categoria de imobil din localitatea respectivă și cu aplicarea criteriilor din anexa care face parte integrantă din lege.

Aceeași O.U.G. nr. 38/2025 prevede că după articolul 52 din Legea nr. 165/2013, se introduce o anexă conținând criteriile pentru stabilirea valorii imobilelor potrivit art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013. Criteriile din această anexă sunt diferite pentru evaluarea construcțiilor și respectiv a aceea a terenurilor, fiind prevăzuți coeficienți de corecție în funcție de destinația construcțiilor, anul edificării acestora sau categoria de folosință a terenurilor și situarea lor în intravilanul sau în extravilanul localităților.

Ca urmare a acestor modificări legislative intervenite în cursul anului 2025, rămâne de văzut cât de eficient va fi în practică noul mecanism de despăgubire.

Un articol semnat de Laura Mihalache (lmihalache@stoica-asociatii.ro), Senior Partner, STOICA & ASOCIATII.