Ipoteza avută în vedere

• o persoană execută o lucrare pe terenul proprietatea sa, dar, cu această ocazie, depăşeşte limita de proprietate, ocupând o porțiune din terenul vecinului

• lucrarea nu este divizibilă, fie din punct de vedere material, fie din punct de vedere funcțional

• două posibile situații: fie cea mai mare parte a lucrării este executată pe terenul propriu, fie cel puțin o jumătate din lucrare este executată pe terenul vecin

 Situația în care cea mai mare parte a lucrării este executată pe terenul propriu

Soluții de lege lata

• rezolvarea problemei pe temeiul regulilor care guvernează apărarea dreptului de proprietate, cu excluderea aplicării dispozițiilor art. 494 C.civ.: vecinul are dreptul să ceară demolarea părții din construcție care îi încalcă dreptul de proprietate asupra terenului

• includerea ipotezei avute în vedere în sfera de aplicare a dispozițiilor art. 494 C.civ.: vecinul poate cere ridicarea lucrării de pe teren numai dacă autorul ei este de rea-credință, în caz contrar, el fiind obligat să o păstreze

• excluderea aplicării dispozițiilor art. 494 C.civ. şi rezolvarea problemei pe temeiul principiului echității

Soluții posibile de lege ferenda

• dacă autorul lucrării este de bună-credință: fie constituirea, în favoarea sa, a unui drept de superficie asupra părții ocupate din terenul vecin, fie transferul, cu titlu oneros, al proprietății terenului către acesta

• dacă autorul lucrării este de rea-credință: dreptul proprietarului vecin de a cere ridicarea lucrării de pe terenul său, cu daune-interese

Situația în care cel puțin o jumătate din lucrare este executată pe terenul vecin

 Dispozițiile din Proiectul Codului civil, în forma adoptată de Senat

    Construcții edificate parțial pe terenul constructorului

Art.452 - (1) În cazul construcției edificate în parte pe terenul constructorului, proprietarul vecin poate, în schimbul unei despăgubiri, să dobândească întreaga construcție dacă cel puțin o jumătate din suprafața ocupată de construcție se află pe propriul teren.

(2) O dată cu proprietatea asupra întregii construcții, proprietarul vecin dobândeşte şi un drept de superficie asupra părții ocupate din terenul constructorului, însă numai pe durata de existență a construcției.

(3) Sub sancțiunea decăderii, cererea proprietarului vecin privitoare la dobândirea acestor drepturi trebuie notificată, în scris, constructorului, într-un termen de 1 an de la finalizarea construcției.

(4) În caz de neînțelegere între părți, instanța va stabili despăgubirea astfel încât să acopere valoarea ce poate fi estimată în privința părții de construcție aflate pe terenul constructorului, precum şi contravaloarea folosinței terenului ce face obiectul superficiei. În cazul constructorului de rea-credință, despăgubirea se reduce la o treime din această sumă.

(5) În toate cazurile, drepturile prevăzute în favoarea proprietarului vecin potrivit alin.(1)-(2) nu se pot dobândi înainte de plata integrală a despăgubirii.

(6) Înscrierea în cartea funciară se va face în temeiul convenției părților sau, după caz, al hotărârii judecătoreşti cu efect constitutiv de drepturi.

(7) Dacă proprietarul vecin nu alege să exercite drepturile ce îi sunt acordate recunoscute potrivit prezentului articol, dispozițiile art.448-449 devin aplicabile.

Analiza soluției din forma adoptată de Senat a art. 452

• instituirea unui drept potestativ, în favoarea proprietarului vecin, care îi permite acestuia să dobândească şi dreptul de proprietate asupra lucrării, şi dreptul de folosință asupra părții corespunzătoare din terenul autorului lucrării

• caracterul inechitabil al modalității de stabilire a indemnizației datorate de proprietarul vecin autorului lucrării: pentru partea de construcție aflată pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă dobândeşte dreptul de proprietate cu titlu gratuit

• natura juridică de termen de decădere a termenului de un an în cadrul căruia trebuie exercitat dreptul potestativ al proprietarului vecin

Analiza soluției din forma adoptată de Senat a art. 452

• posibilitatea exercitării, după trecerea termenului de un an, de către proprietarul vecin a dreptului potestativ de accesiune sau, dacă autorul lucrării este de rea-credință, a dreptului de a cere ridicarea lucrării

• lipsa, în acest context, a soluționării problemelor rezultate din coexistența a două drepturi de proprietate distincte cu privire la cele două fracții materiale rezultate din divizarea materială a lucrării

• lipsa soluționării situației în care mai mult de jumătate din lucrare se află pe terenul autorului

• aplicabilitatea soluțiilor în situația realizării lucrării pe două terenuri aparținând unor proprietari diferiți

• contradicția dintre concepția promovată de redactorii Proiectului Codului  civil, care neagă ideea dreptului de proprietate rezolubilă, şi soluțiile adoptate prin art. 452, care presupun că dreptul de proprietate asupra lucrării nu se dobândeşte pe măsura încorporării materialelor în teren

Rezolvarea globală a problemei potrivit amendamentelor propuse de Ministerul Justiției, pe baza lucrărilor comisiei de specialitate

Lucrări cu caracter durabil şi lucrări provizorii

• reglementarea edificării unor lucrări provizorii pe terenul unei alte persoane în art. 452 indice1 din Proiectul Codului civil:

"Când lucrarea are caracter provizoriu, în absența unei înțelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desființeze, cu respectarea dispozițiilor legale în materie, şi, dacă este de rea-credință, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosință."

Dispozițiile art. 452, potrivit amendamentelor propuse de Ministerul Justiției

    Lucrări realizate parțial asupra imobilului autorului

Art. 452 - (1) În cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credință parțial asupra imobilului autorului şi parțial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuției fiecăruia.

(2) Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credință, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părți, se va ține seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de ½ din valoarea contribuției autorului lucrării.

(3) În caz de neînțelegere între părți, instanța de judecată va stabili valoarea contribuției fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părți din dreptul de proprietate.

Analiza amendamentelor propuse de Ministerul Justiției

• unitatea de regim juridic, indiferent de proporția de executare a lucrării pe cele două terenuri vecine

• posibilitatea proprietarului vecin, în ipoteza lucrării realizate cu bună-credință, de a determina naşterea unui drept de coproprietate asupra imobilului rezultat în ansamblul său

• determinarea cotelor-părți din dreptul de proprietate, în această situație, în funcție de contribuția fiecărui vecin la constituirea acestui ansamblu

• posibilitățile puse la dispoziția proprietarului vecin în ipoteza lucrării realizate cu rea-credință: ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, şi înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor

• determinarea cotelor-părți din dreptul de proprietate, în această situație, prin reducerea valorii contribuției autorului lucrării la  jumătate

Analiza amendamentelor propuse de Ministerul Justiției

• obiectul dreptului de accesiune: are în vedere o parte din terenul proprietate a autorului lucrării, precum şi partea din lucrare aflată pe terenul acestuia

• efectele exercitării dreptului de accesiune: dobândirea unei cote-părți din dreptul de proprietate

• renunțarea la termenul de un an pentru exercitarea dreptului de accesiune

Analiza amendamentelor propuse de Ministerul Justiției

• înlăturarea obligației proprietarului vecin de a-l indemniza pe autorul lucrării şi înlăturarea, în acest mod, a dificultăților legate de insolvabilitatea proprietarului vecin

• stabilirea cotelor-părți de către instanța de judecată în caz de neînțelegere între părți

• posibilitatea partajării imobilului ulterior exercitării dreptului de accesiune

• garanția reală imobiliară instituită în favoarea coproprietarului care, în urma partajului, ar avea de primit o sultă

Valeriu Stoica- Founding Partner/ Conferința Dreptul Afacerilor pe 2008 organizată de Facultatea de Drept a Universității Bucureşti în data de 23.05.08 / prezentarea cu titlul « Dispozițiile art. 452 din Proiectul Codului civil în forma amendată de Ministerul Justiției"