03.12.2025

Capcanele Legii Nordis

Proiectul legislativ cunoscut sub denumirea de „Legea Nordis” marchează una dintre cele mai substanțiale intervenții normative în materia vânzărilor de imobile viitoare din ultimii ani, având ca obiect declarat creșterea protecției cumpărătorilor și consolidarea securității circuitului civil în sectorul dezvoltărilor imobiliare.

Modificările propuse vizează nu doar relația contractuală dintre dezvoltator și beneficiar, ci și mecanismele tehnice de evidență cadastrală și publicitate imobiliară, ceea ce reflectă o abordare sistemică a problematicii.

I.                   Preapartamentarea

Conform modificărilor propuse la art. 26 din Legea nr. 7/1996, se introduce noțiunea de „preapartamentare”, care se face în baza actului autentic de preapartamentare, întocmit potrivit documentației cadastrale de preapartamentare, în temeiul căreia se deschide cartea funciară a construcției viitoare și cărți funciare individuale pentru toate unitățile individuale bunuri viitoare prevăzute în autorizația de construire. În situația în care, până la realizarea operațiunii de apartamentare, se modifică numărul unităților individuale cuprinse în autorizația de construire inițială și documentația aferentă, este necesară încheierea unui nou act autentic de preapartamentare, întocmit potrivit unei noi documentații cadastrale de preapartamentare.

Apartamentarea este operațiunea de împărțire a unei construcții - condominiu în mai multe unități individuale.

Prin urmare, preapartamentarea poate fi definită ca operațiunea de împărțire virtuală a unei construcții viitoare – condominiu în mai multe unități individuale.

În prezent, promisiunea de vânzare de bunuri viitoare se pot nota doar în cartea funciară a terenului, iar conform art. 186 alin.(3) din Regulamentul de recepție şi înscriere în evidențele de cadastru şi de carte funciară, din 8.2.2023 aprobat prin Ordinul nr. 600/2023, notarea antecontractelor având ca obiect promisiunea de a transfera dreptul de proprietate asupra unității individuale dintr-un condominiu - bun viitor - se preia doar în cartea funciară a unităţii individuale corespunzătoare, potrivit mențiunilor din actul de apartamentare.

În viitor, în măsura în care modificările propuse la art. 26 din Legea nr. 7/1996 vor intra în vigoare, promisiunile de vânzare vor fi notate atât în cartea funciară a terenului, cât și în cartea funciară virtuală a bunului viitor. Soluția legislativă este una salutară și contribuie la securitatea circuitului civil.

II.                 Contractul de rezervare

Conform modificărilor propuse la art. 22 din Legea nr. 10/1995 în forma adoptată de Senat, convențiile de rezervare având ca obiect unități individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare se pot încheia pentru o perioadă de maxim 60 de zile, în schimbul unei sume ce nu poate depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității. În cazul în care până la expirarea termenului nu se încheie promisiunea de vânzare sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului,  sumele achitate în temeiul rezervării se restituie în termen de cel mult 30 de zile.

Conform modificărilor propuse la art. 22 din Legea nr. 10/1995, în forma pentru promulgare, în cazul în care până la expirarea termenului nu se încheie promisiunea de vânzare sau contractul de vânzare, sumele achitate în temeiul rezervării se restituie în termen de cel mult 30 de zile

În prezent, așa-numitele contracte de rezervare pot fi interpretate, în funcție de formularea concretă, ca fiind fie o promisiune de antecontract (părțile se obligă să încheie în viitor o promisiune de vânzare), fie direct o promisiune de vânzare (părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare). Aceasta deoarece promisiunea de vânzare este valabil încheiată în formă sub semnătură privată, astfel cum a confirmat Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia nr. 23/2017.

În viitor, în măsura în care Legea Nordis va intra în vigoare în această formă, prin contractul de rezervare încheiat sub semnătură privată, părțile se vor putea obliga doar la încheierea în viitor a unei promisiuni de vânzare, în formă autentică, deoarece potrivit noii legi, promisiunea de vânzare se va putea încheia numai în formă autentică.

III.               Promisiunea de vânzare

Conform modificărilor propuse la art. 22 din Legea nr. 10/1995, promisiunile de vânzare având ca obiect unități individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare se încheie numai în formă autentică, după notarea autorizației de construire în cartea funciară și după obținerea extrasului de carte funciară de autentificare pentru unitatea individuală / locuința individuală viitoare și se notează în cartea funciară, cel târziu în următoarea zi lucrătoare. În cazul în care cumpărătorul este asistat de avocat la încheierea promisiunii sau contractului de vânzare, onorariul notarial se reduce cu 25%.

În prezent, astfel cum a confirmat Înalta Curte de Casație și Justiție prin decizia nr. 23/2017, promisiunea de vânzare se poate încheia fie în formă autentică, fie sub semnătură privată, în temeiul unui extras de carte funciară pentru informare, efectele fiind aceleași.

În viitor, în măsura în care Legea Nordis va intra în vigoare în această formă, promisiunea de vânzare având ca obiect unități individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare va putea fi încheiată în mod valabil doar în formă autentică, în baza extrasului de carte funciară pentru autentificare.

Spre deosebire de extrasul de carte funciară pentru informare, conform art. 55 alin.(3) din Regulamentul de recepţie şi înscriere în evidențele de cadastru şi carte funciară, extrasul de carte funciară pentru autentificare se eliberează la cererea notarului public, în vederea autentificării actelor juridice prin care se constituie, se modifică sau se transmite un drept real imobiliar.

Însă, în temeiul unei promisiuni de vânzare, nu se constituie, modifică sau transmite un drept real imobiliar.

Motivația legiuitorului probabil a fost aceea că în cazul în care se solicită eliberarea unui extras de carte funciară pentru autentificare, numărul cadastral la care se referă extrasul se indisponibilizează pentru o perioadă de 10 zile lucrătoare, începând cu data, ora și minutul depunerii cererii şi terminând cu sfârșitul celei de-a zecea zi lucrătoare. Înăuntrul acestei perioade nu se vor face înscrieri în cartea funciară, cu excepția înscrierii întemeiată pe actul juridic pentru a cărui încheiere a fost solicitat extrasul de carte funciară pentru autentificare.

Cel mai probabil, s-a dorit blocarea cărții funciare pentru încheierea unei promisiuni de vânzare, fiind, însă, necesară și modificarea legislației secundare, pentru a extinde sfera de aplicare a extrasului de carte funciară pentru autentificare.

În orice caz, în cazul altor bunuri viitoare decât unități individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare, nu se vor aplica regulile restrictive impuse de Lega Nordis.

Iar, în absența unor modificări legislative ulterioare, în cazul unităților individuale din condominiile sau locuințele individuale existente, promisiunea de vânzare poate fi încheiată în continuare atât sub semnătură privată, cât și în formă autentică în absența unui extras de carte funciară pentru autentificare.

IV.              Avansul

Conform modificărilor propuse la art. 22 din Legea nr. 10/1995 în forma adoptată de Senat, sumele achitate de cumpărător cu titlu de avans, în temeiul promisiunii, nu pot depăși 15% la încheierea promisiunii, 25% la finalizarea structurii de rezistență, 25% la finalizarea lucrărilor de instalații, conform procesului-verbal de recepție parțială și se depun într-un cont bancar deschis pe numele dezvoltatorului în orice monedă și pot fi cheltuite numai în scopul dezvoltării imobiliare.

Conform modificărilor propuse la art. 22 din Legea nr. 10/1995, în forma pentru promulgare, însă, sumele achitate cu titlu de avans se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț.

Prin urmare, deși s-a plecat de la ideea limitării avansului care poate fi plătit în temeiul unei promisiuni de vânzare, având ca obiect unități individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare, în forma actuală, se limitează doar modul în care se poate cheltui avansul (i.e. pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț).

V.                 Operațiunile cadastrale

Conform legii în forma adoptată de Senat, notarea în cartea funciară a promisiunii având ca obiect un bun viitor nu va afecta dreptul dezvoltatorului de a efectua orice demersuri administrative, operațiuni juridice sau cadastrale cu privire la finalizarea proiectului, fără a fi necesar acordul prealabil al promitentului-cumpărător, cu excepția situației în care se modifică suprafața totală sau amplasamentul unității ce face obiectul promisiunii.

Însă, conform art. 879 alin. (3) Cod civil, alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimțământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanța judecătorească.

Prin urmare, operațiunile juridice sau cadastrale, la care se referă Legea Nordis, nu includ alipirea sau dezlipirea, ci eventual apartamentarea etc.

VI.              Concluzii

Modificările propuse prin Legea Nordis configurează un nou cadru juridic pentru tranzacțiile cu bunuri imobile viitoare, caracterizat printr-un accent sporit pe prevenție, transparență și publicitate imobiliară. Introducerea preapartamentării, consacrarea caracterului obligatoriu al formei autentice pentru promisiunea de vânzare, reglementarea expresă a contractului de rezervare și limitarea funcțională a utilizării avansului sunt măsuri care tind să reducă semnificativ riscurile asumate de promitenții-cumpărători.

Cu toate acestea, anumite soluții legislative ridică întrebări legitime în privința coerenței normative și a corelării cu legislația secundară, în special în ceea ce privește utilizarea extrasului de carte funciară pentru autentificare în cazul promisiunilor de vânzare și efectele juridice ale indisponibilizării cărții funciare. De asemenea, diferențierea de regim dintre bunurile viitoare și cele existente, precum și limitarea intervențiilor cadastrale ale dezvoltatorului, necesită o interpretare atentă pentru evitarea blocajelor administrative sau a conflictelor de drept.

În ansamblu, Legea Nordis reprezintă un pas important spre profesionalizarea și disciplinarea pieței imobiliare, însă eficiența sa reală va depinde de claritatea normelor finale, de armonizarea cu legislația conexă și de modul în care instanțele și practicienii vor reuși să integreze noile instituții juridice într-un cadru unitar și coerent de aplicare.

Un articol semnat de Marius Chelaru, Managing Associate (mchelaru@stoica-asociatii.ro), STOICA & ASOCIAȚII