24.09.2026

Autorizația de regularizare: ce se schimbă și ce exigențe impune Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor

În ultimii 30 de ani, o construcție ridicată fără autorizație putea deveni, în timp, aproape „legală" — era suficient un termen de trei ani pentru ca răspunderea contravențională să se prescrie, iar proprietarul putea obține certificatul de atestare a edificării pe baza unei simple expertize tehnice. Noul Cod al urbanismului (Legea nr. 169/2026) schimbă complet abordarea și oferă în locul certificatului de atestare o singură cale de intrare în legalitate — autorizația de regularizare, accesibilă permanent doar pentru o categorie restrânsă de construcții, iar pentru restul, doar într-un termen strict de un an și la costuri de zece ori mai mari.

Certificatul de atestare a edificării construcției este actul administrativ prin care autoritatea publică locală emitentă a autorizației de construire putea confirma că o construcție a fost realizată conform autorizației și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. Deși aparent instrumental, rolul său este unul esențial: fără acest certificat, construcția nu putea fi înscrisă (intabulată) în cartea funciară, iar fără intabulare dreptul de proprietate asupra construcției nu este opozabil terților și imobilul nu poate fi înstrăinat în condiții de siguranță juridică. Practic, acest certificat de edificare avea caracter obligatoriu pentru intabularea unei construcții, dar și pentru intrarea în legalitate.

Până la 25 august 2026, temeiul principal al emiterii certificatului a fost reprezentat de art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, coroborat cu Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 (modificată prin Legea nr. 150/2015) și cu Legea nr. 7/2020 pentru modificarea Legii nr. 10/1995 și a Legii nr. 50/1991. Acest din urmă act a introdus posibilitatea emiterii certificatului (sub forma unei adeverințe/certificat de atestare) și pentru construcții realizate fără autorizație, după împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale (3 ani), pe baza unei expertize tehnice privind respectarea cerințelor fundamentale de calitate și încadrarea în reglementările de urbanism.

Legea nr. 169/2026 (Codul urbanismului) aduce schimbări fundamentale pentru materia certificatului de atestare a edificării. În concret, dispare vechiul mecanism și este reglementată autorizația de regularizare. Aplicarea Codului nu este condiționată de apariția normelor metodologice de aplicare — așadar Codul produce efecte depline chiar dacă normele nu au fost încă emise.

Sub imperiul Legii nr. 50/1991, o construcție ridicată fără autorizație putea intra în legalitate, indirect, prin simpla trecere a timpului: după împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale (3 ani), proprietarul putea obține certificatul de atestare a edificării pe baza unei expertize tehnice, fără a mai fi nevoie de o autorizație propriu-zisă. Noul Cod elimină acest mecanism. În noul sistem:

1. construcțiile neautorizate nu mai pot fi recepționate ca atare;

2. termenul de prescripție al acțiunii în desființare a construcției se extinde la 10 ani (față de 3 ani anterior);

3. singura excepție care pare să supraviețuiască este cea specială din art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului (normă specială, neabrogată încă de Cod), aplicabilă exclusiv construcțiilor anterioare datei de 1 august 2001, care pot fi intabulate pe baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale[1].

În locul vechiului mecanism, Codul introduce o instituție nouă, autorizația de regularizare, reglementată la art. 301 din Legea nr. 169/2026, aplicabilă în două situații:

1. lucrări executate fără autorizație de construire;

2. lucrări executate cu nerespectarea autorizației existente.

Regimul acesteia este structurat pe două paliere:

a)     O perioadă tranzitorie de 1 an.  Prin excepție de la regimul permanent descris la punctul b) de mai jos, pentru o perioadă de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a Codului (deci până pe 25 august 2027), autorizația de regularizare poate fi practic, pentru orice construcție realizată fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, indiferent de tip sau suprafață, cu condiția încadrării lucrărilor în reglementările de urbanism aprobate la data emiterii autorizației, respectării cerințelor fundamentale de calitate în construcții și îndeplinirii obligațiilor fiscale și a măsurilor contravenționale aplicate. Pentru aceste cazuri, art. 301 alin. (8) prevede: „În situația prevăzută la alin. (7), valoarea cotelor aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții este de zece ori valoarea cotelor care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost legal executate, iar taxa de certificat de urbanism și de autorizare a construirii datorată este de zece ori valoarea taxei stabilite prin Legea nr. 227/2015." Majorarea de 10 ori se aplică, așadar, exclusiv acestei categorii extinse, nu regularizărilor de la punctul b), care se fac la valoarea normală a taxelor.

b)     Regularizarea permanentă. Independent de termenul de 1 an, legea permite oricând regularizarea pentru o categorie strict delimitată de lucrări: locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, care nu sunt monumente istorice și nu sunt situate în zone de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate; anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, tot până la 150 mp desfășurați; și lucrări de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public. Pentru toate celelalte construcții neautorizate, calea rămasă deschisă autorității publice locale, în lipsa regularizării, este acțiunea în instanță pentru desființare.

Indiferent dacă regularizarea se solicită în temeiul regimului permanent (b) sau al excepției temporare (a), autorizația se emite doar dacă sunt îndeplinite cumulativ mai multe condiții: respectarea cerințelor fundamentale de calitate în construcții, respectarea reglementărilor urbanistice aplicabile, precum și îndeplinirea condițiilor impuse de legislația specială privind protecția mediului — verificate separat de autoritățile competente pentru mediu și presupunând, după caz, un act administrativ de mediu emis în prealabil sau clasarea notificării privind evaluarea impactului asupra mediului, precum și neîncadrarea lucrărilor în situațiile prevăzute de Legea nr. 292/2018 privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice și private asupra mediului. Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite cumulativ, autoritatea publică locală aplică prevederile legale privind desființarea lucrărilor; dacă însă există soluții tehnice pentru conformare, autoritatea poate impune, în schimb, obținerea unei autorizații de construire sau de desființare parțială.

Totodată, sunt instituite o serie de sarcini suplimentare pentru perioada în care situația nu este regularizată. Până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea construcției, legea prevede o sancțiune pecuniară continuă: impozitul pe clădire se majorează cu 100%, de la data constatării situației de către autoritatea locală și până la regularizare sau desființare (art. 301, teza referitoare la clădirile neregularizate la data intrării în vigoare a Codului). În plus, potrivit art. 301 alin. (10), autoritatea publică locală poate condiționa emiterea autorizației de regularizare de efectuarea unor lucrări de aducere la conformitate cu reglementările urbanistice și/sau cu cerințele tehnice de calitate în construcții.

Cu toate acestea, Codul păstrează valabilitatea certificatelor deja emise sub vechea legislație, în condițiile prevăzute de lege — așadar, certificatele de atestare a edificării eliberate anterior datei de 25 august 2026 nu își pierd efectele.

O evaluare echilibrată pune în evidență multiple argumente care pledează în favoarea noului regim. Dincolo de o unificare legislativă reală, într-un cod unic, care pune capăt unei fragmentări normative acumulate în peste 25 de ani și reduce riscul de interpretări contradictorii între acte separate, nou Cod impune o disciplină mai fermă în construcții. Eliminarea „regularizării automate" prin simpla prescripție a răspunderii contravenționale a fost un mecanism criticat de multă vreme iar noul regim descurajează explicit acest comportament.

Pe de altă parte, se poate aprecia că termenul de un an este deosebit de scurt în raport cu volumul real de construcții neautorizate din România și cu durata necesară obținerii documentației complete — expertiza tehnică trebuie să acopere, potrivit legii, șase domenii distincte (rezistență mecanică și stabilitate, securitate la incendiu, igienă/sănătate/mediu, siguranță și accesibilitate în exploatare, protecție împotriva zgomotului, economie de energie și izolare termică), la care se adaugă, separat, verificarea încadrării urbanistice și, după caz, documentația cadastrală. Proprietarii care nu reușesc să depună dosarul complet în acest termen riscă să rămână, după 25 august 2027, fără nicio cale de regularizare, cu excepția situațiilor care se încadrează la regimul permanent descris la punctul b).

Majorarea de 10 ori a cotelor și taxelor, plus dublarea impozitului pe clădire pentru perioada de până la regularizare sau desființare, poate afecta semnificativ proprietari de bună-credință (de exemplu, cumpărători ai unor construcții ridicate ilegal de foștii proprietari, fără știrea lor), iar nu doar pe cei care au construit deliberat fără autorizație.

Aplicarea noii reglementări în lipsa unor norme metodologice poate însemna o perioadă de incertitudine atât pentru autoritățile locale, cât și pentru profesioniști (arhitecți, ingineri, experți tehnici), care trebuie să aplice un act nou fără ghidul detaliat obișnuit.

Noul Cod al urbanismului schimbă fundamental dinamica intrării în legalitate a construcțiilor: de la un sistem în care trecerea timpului acoperea lipsa autorizației, la un sistem în care lipsa autorizației trebuie remediată activ, într-un termen limitat și cu costuri financiare semnificative. Dacă termenul de un an oferit de lege în vederea intrării în legalitate expiră fără regularizare, sancțiunea este fie una administrativă - desființarea construcției, cu recuperarea cheltuielilor de la proprietar, fie, după caz, judiciară, primarul având obligația să introducă acțiunea în instanță în termen de 30 de zile de la expirare, pe baza procesului-verbal de constatare. 

Punerea în aplicare a noilor reglementări va ridica, cel mai probabil, dificultăți pe care textul legii nu le lămurește explicit. Chiar și încadrarea corectă a unei construcții la regimul permanent (alin. 2) sau la excepția temporară (alin. 7) nu este lipsită de provocări, presupunând, adesea, o interpretare atentă a reglementărilor urbanistice aplicabile. Totodată, rămân neclare situațiile construcțiilor aflate în coproprietate, unde intervenții neautorizate multiple și neuniforme ale mai multor proprietari asupra aceleiași părți comune se pot suprapune peste probleme de indiviziune/partaj nerezolvate.

Așadar, în ceea ce privește construcțiile neautorizate, miza practică este semnificativă: proprietarii vizați trebuie să evalueze rapid, în cursul acestui prim an de aplicare, dacă se încadrează în condițiile legii și dacă este cazul să demareze formalitățile necesare, având în vedere atât intervalul scurt în care este posibilă regularizarea, cât și diferența majoră de cost față de o autorizare obișnuită. 

Un articol semnat de Oana Zamă (Partner) - ozama@stoica-asociatii.ro – STOICA & ASOCIAȚII.