Noutăţi din anul 2008

Ipoteza avută în vedere  
 

• o persoană execută o lucrare pe terenul proprietatea sa, dar, cu această ocazie, depăşeşte limita de proprietate, ocupând o porţiune din terenul vecinului

 

• lucrarea nu este divizibilă, fie din punct de vedere material, fie din punct de vedere funcţional

 

• două posibile situaţii: fie cea mai mare parte a lucrării este executată pe terenul propriu, fie cel puţin o jumătate din lucrare este executată pe terenul vecin

 

 Situaţia în care cea mai mare parte a lucrării este executată pe terenul propriu

Soluţii de lege lata  
 
 

• rezolvarea problemei pe temeiul regulilor care guvernează apărarea dreptului de proprietate, cu excluderea aplicării dispoziţiilor art. 494 C.civ.: vecinul are dreptul să ceară demolarea părţii din construcţie care îi încalcă dreptul de proprietate asupra terenului

 

• includerea ipotezei avute în vedere în sfera de aplicare a dispoziţiilor art. 494 C.civ.: vecinul poate cere ridicarea lucrării de pe teren numai dacă autorul ei este de rea-credinţă, în caz contrar, el fiind obligat să o păstreze 

 

• excluderea aplicării dispoziţiilor art. 494 C.civ. şi rezolvarea problemei pe temeiul principiului echităţii

 

Soluţii posibile de lege ferenda  
 
 

• dacă autorul lucrării este de bună-credinţă: fie constituirea, în favoarea sa, a unui drept de superficie asupra părţii ocupate din terenul vecin, fie transferul, cu titlu oneros, al proprietăţii terenului către acesta

 

• dacă autorul lucrării este de rea-credinţă: dreptul proprietarului vecin de a cere ridicarea lucrării de pe terenul său, cu daune-interese

 

  
Situaţia în care cel puţin o jumătate din lucrare este executată pe terenul vecin

 

 Dispoziţiile din Proiectul Codului civil, în forma adoptată de Senat  
 

    Construcţii edificate parţial pe terenul constructorului

    Art.452 - (1) În cazul construcţiei edificate în parte pe terenul constructorului, proprietarul vecin poate, în schimbul unei despăgubiri, să dobândească întreaga construcţie dacă cel puţin o jumătate din suprafaţa ocupată de construcţie se află pe propriul teren.

      (2) O dată cu proprietatea asupra întregii construcţii, proprietarul vecin dobândeşte şi un drept de superficie asupra părţii ocupate din terenul constructorului, însă numai pe durata de existenţă a construcţiei.   

      

    (3) Sub sancţiunea decăderii, cererea proprietarului vecin privitoare la dobândirea acestor drepturi trebuie notificată, în scris, constructorului, într-un termen de 1 an de la finalizarea construcţiei.   

       

    (4) În caz de neînţelegere între părţi, instanţa va stabili despăgubirea astfel încât să acopere valoarea ce poate fi estimată în privinţa părţii de construcţie aflate pe terenul constructorului, precum şi contravaloarea folosinţei terenului ce face obiectul superficiei. În cazul constructorului de rea-credinţă, despăgubirea se reduce la o treime din această sumă.  

        

    (5) În toate cazurile, drepturile prevăzute în favoarea proprietarului vecin potrivit alin.(1)-(2) nu se pot dobândi înainte de plata integrală a despăgubirii.  

       

    (6) Înscrierea în cartea funciară se va face în temeiul convenţiei părţilor sau, după caz, al hotărârii judecătoreşti cu efect constitutiv de drepturi.    

      

    (7) Dacă proprietarul vecin nu alege să exercite drepturile ce îi sunt acordate recunoscute potrivit prezentului articol, dispoziţiile art.448-449 devin aplicabile.

 

Analiza soluţiei din forma adoptată de Senat a art. 452 
 

• instituirea unui drept potestativ, în favoarea proprietarului vecin, care îi permite acestuia să dobândească şi dreptul de proprietate asupra lucrării, şi dreptul de folosinţă asupra părţii corespunzătoare din terenul autorului lucrării

 

• caracterul inechitabil al modalităţii de stabilire a indemnizaţiei datorate de proprietarul vecin autorului lucrării: pentru partea de construcţie aflată pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă dobândeşte dreptul de proprietate cu titlu gratuit

 

• natura juridică de termen de decădere a termenului de un an în cadrul căruia trebuie exercitat dreptul potestativ al proprietarului vecin

Analiza soluţiei din forma adoptată de Senat a art. 452 
 

• posibilitatea exercitării, după trecerea termenului de un an, de către proprietarul vecin a dreptului potestativ de accesiune sau, dacă autorul lucrării este de rea-credinţă, a dreptului de a cere ridicarea lucrării

 

• lipsa, în acest context, a soluţionării problemelor rezultate din coexistenţa a două drepturi de proprietate distincte cu privire la cele două fracţii materiale rezultate din divizarea materială a lucrării

 

• lipsa soluţionării situaţiei în care mai mult de jumătate din lucrare se află pe terenul autorului

 

• aplicabilitatea soluţiilor în situaţia realizării lucrării pe două terenuri aparţinând unor proprietari diferiţi

 

• contradicţia dintre concepţia promovată de redactorii Proiectului Codului  civil, care neagă ideea dreptului de proprietate rezolubilă, şi soluţiile adoptate prin art. 452, care presupun că dreptul de proprietate asupra lucrării nu se dobândeşte pe măsura încorporării materialelor în teren

 

Rezolvarea globală a problemei potrivit amendamentelor propuse de Ministerul Justiţiei, pe baza lucrărilor comisiei de specialitate

Lucrări cu caracter durabil şi lucrări provizorii  
 
 

• reglementarea edificării unor lucrări provizorii pe terenul unei alte persoane în art. 452 indice1 din Proiectul Codului civil:

 

    "Când lucrarea are caracter provizoriu, în absenţa unei înţelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desfiinţeze, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, şi, dacă este de rea-credinţă, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă."

 

 

 

Dispoziţiile art. 452, potrivit amendamentelor propuse de Ministerul Justiţiei  
 

    Lucrări realizate parţial asupra imobilului autorului

    Art. 452 - (1) În cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credinţă parţial asupra imobilului autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia.

    (2) Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credinţă, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părţi, se va ţine seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de ½ din valoarea contribuţiei autorului lucrării.

    (3) În caz de neînţelegere între părţi, instanţa de judecată va stabili valoarea contribuţiei fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părţi din dreptul de proprietate.

 

Analiza amendamentelor propuse de Ministerul Justiţiei 

• unitatea de regim juridic, indiferent de proporţia de executare a lucrării pe cele două terenuri vecine

 

• posibilitatea proprietarului vecin, în ipoteza lucrării realizate cu bună-credinţă, de a determina naşterea unui drept de coproprietate asupra imobilului rezultat în ansamblul său

 

• determinarea cotelor-părţi din dreptul de proprietate, în această situaţie, în funcţie de contribuţia fiecărui vecin la constituirea acestui ansamblu

 

• posibilităţile puse la dispoziţia proprietarului vecin în ipoteza lucrării realizate cu rea-credinţă: ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, şi înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor

 

• determinarea cotelor-părţi din dreptul de proprietate, în această situaţie, prin reducerea valorii contribuţiei autorului lucrării la  jumătate

Analiza amendamentelor propuse de Ministerul Justiţiei  
 
 

• obiectul dreptului de accesiune: are în vedere o parte din terenul proprietate a autorului lucrării, precum şi partea din lucrare aflată pe terenul acestuia

 

• efectele exercitării dreptului de accesiune: dobândirea unei cote-părţi din dreptul de proprietate

 

• renunţarea la termenul de un an pentru exercitarea dreptului de accesiune
   

Analiza amendamentelor propuse de Ministerul Justiţiei  
 
 

• înlăturarea obligaţiei proprietarului vecin de a-l indemniza pe autorul lucrării şi înlăturarea, în acest mod, a dificultăţilor legate de insolvabilitatea proprietarului vecin

 

• stabilirea cotelor-părţi de către instanţa de judecată în caz de neînţelegere între părţi

 

• posibilitatea partajării imobilului ulterior exercitării dreptului de accesiune

 

• garanţia reală imobiliară instituită în favoarea coproprietarului care, în urma partajului, ar avea de primit o sultă

Valeriu Stoica- Founding Partner/ Conferinţa Dreptul Afacerilor pe 2008 organizată de Facultatea de Drept a Universităţii Bucureşti în data de 23.05.08 / prezentarea cu titlul « Dispoziţiile art. 452 din Proiectul Codului civil în forma amendată de Ministerul Justiţiei"

toate noutăţile din anul 2008